מבט מקרוב על העיר דטרויט

 

detroit

 

העיר דטרויט חוותה משבר כלכלי עמוק בשנים האחרונות ,אתם בוודאי שמעתם הרבה מאד סיפורי זוועה הקשורים לעיר . הדבר המוזר הוא שאם מסתכלים על המספרים ,דטרויט צריכה להיות ברשימת המכולת של כל משקיע.

לפני שמבצעים השקעות יש לבחון מספר יסודות ,כמו למשל: מספר מועסקים ,יצירת כוח עבודה , גידול באוכלוסיה, מספר בתים למכירה ודרישה,יכולת קניה ,תשואה,והשקעה עכשווית.

אם תראו את אותם פרמטרים עולים בכיוון הנכון ,ההשקעה שלכם תעלה בהתאם.

דטרויט מראה כי היא בדיוק העיר המתאימה לכל הפרמטרים הללו והרבה מאד אנשים אינם מודעים למצב הזה וטוב שכך ומי שכן מודע רוכש את הנכסים הטובים ובמהירות.

בואו נביט בעובדות:

1.  הבסיס.
העיר דטרויט היא העיר הכי גדולה במדינת מישיגן ,ואוכלוסיותה מונה 701,475 אנשים.

המטרו של דטרויט מורכב מ-6 מחוזות והוא נמצא במקום 11 במחוזות הכי גדולים בארה"ב וגודל האוכלוסיה שלו הוא :4,403,437 מיליון תושבים.

לעיר ישנם שני שדות תעופה בינלאומים : דטרויט מטרופוליטן ואיין קאונטי וקולמן א. יאנג.

העיר מוקפת בשישה כבישים ראשיים וכן כבישים מהירים שמשרתים את כל מטרו דטרויט.

כמו כן העיר דטרויט הינה נקודת המעבר העמוסה ביותר בגבול עם קנדה וישנם 3 מעברים לכיוון קנדה: גשר אמבסדור,תעלת וינדסור, ותעלת הרכבת המרכזית מישיגן  .

בשנת 2014 החלו בעבודות הבניה של הגשר החדש שמעביר סחורות מדטרויט מישיגן לוינדסור קנדה בשווי  של 2.1 ביליון דולר.

2. רמת תעסוקה ויצירת תעסוקה חדשה.
הסכום הכולל של רמת התעסוקה במטרו דטרויט עלה מאז מרץ 2010 ב- 34%

146,460 אלף משרות חדשות נוצרו רק בשנת 2013

ולפי הערכות של האוניברסיטאות המובילות באיזור יווצרו עוד 130,000 אלף משרות חדשות עד סוף שנת 2015 .

3. רמת גידול באוכלוסיה.

אוכלוסית מטרו דיטרויט גדלה בצורה מאד משמעותית .

בשנת 2012 היה גידול של 4,917 באוכלוסיה

ובשנת 2013 גידול נוסף של 2,171 .

4. כמות הבתים ורמת דרישה.
כמות הנכסים העומדים למכירה בדטרויט הולכת ופוחתת באופן משמעותי .

למעשה מאז שנת 2007 כמות הנכסים שעמדו למכירה היו 84.39% ועמדו על 84,312 נכסים וכמות זו ירדה משמעותית מאז.

בחודש מרץ 2014 כמות הנכסים שעומדים למכירה היו 13,162 . בנוסף לכך לא מפתיע שבשנת 2013 הוגשו 7,564 בקשות למתן היתרי בניה לבניינים חדשים.

וכבר ידוע כי כאשר מתחילים לבנות בנינים חדשים זה סימן ששוק הנדלן בדרך להתאוששות טובה .

מטרו דטרויט דיווחה על ירידה של נכסים רקים מזה 13 השנים האחרונות וכיום רקנות הנכסים עומדת רק על 4.1% בלבד.

5. כדאיות.
הנכסים בדטרויט עומדים כיום על 20% פחות מהשווי הריאלי שלהם מה שגורם לעיר להיות אחת מהערים הכי אטרקטיביות לרכישת נדלן.

וזו גם הסיבה מדוע חברות מקומיות משקיעות באופן מאד מסיבי בעיר כרגע ,כך שאם אתם רוצים ליצור לעצמכם יתרון תחרותי על אחרים זה הזמן להשקיע בעיר דטרויט, מאחר ומחירי הבתים עולים באופן ניכר.

במהלך 12 החודשים האחרונים מחיר בית ממוצע בדטרויט של סינגל פמילי עלה בשיעור של 35.59% .

הטבלה הזו מדגימה בדיוק את ההבדל בין שאר המחוזות במטרו דטרויט:

החדשות הטובות שזה עדין פחות ממחירי השיא בשנת 2005 אשר עמדו על ממוצע של 172,000$ כך שעדין יש לכם הרבה מקום לעוד רווחים.

detroit2

6. תשואה.
כיום ישנם 85,000 מועסקים בעיר התחתית של דטרויט כאשר על פי התחזיות מספר זה אמור לעלות ל-100,000 בשנת 2016 . כל אותם אנשים צריכים מקום לגור בו והם יחפשו להתגורר בסביבת המגורים הסמוכה או בשכונות שמסביב.

וכתוצאה מכך מחירי השכירות יעלו בעוד 14.6% בשנת 2016.

בסביבות העיר התחתית מחירי השכירות עלו עקב ביקושים גבוהים ולכן ישנו ביקוש גבוה לשכירות בשכונות הסמוכות שבהם אנשים מחפשים יותר פרטיות ומבקשים להתגורר בסינגל פמילי הום במקום בדירה בבנין מגורים.

שכונות כמו : מורנינגסייד ,איסטאינגליש וליג ,וורנדל הינן שכונות מאד מבוקשות ,ענין שמשפיע על מחירי השכירות מאחר ואחרי העיר התחתית השכונות הללו נדרשות על ידי האנשים שמחפשים את קרבת העיר התחתית והינן נחשבות לשכונות טובות מאד .

7. השקעה עכשווית.
הרבה מאד משקיעים גדולים משקיעים כרגע בעיר דטרויט . דן גלברט, רוק ונטורס השקיעו קרוב ל-1.3 ביליון דולר בעיר התחתית.

כמו כן הושקע ביליון דולר נוסף בגדות הנהר הסמוך לעיר דטרויט וזאת במהלך 5 השנים האחרונות .

עוד השקעות ששוה להביט בהן הם:

הארינה החדשה בשם:" רד וינג ארינה" בהשקעה של 650 מיליון דולר. זה יהפוך 45 רחובות למקום בילוי של מסעדות ומגורים בשויי של 200 מיליון דולר שמתוכננים להסתיים בשנת 2016.

השקעה  במסילות רכבת בשווי של 137 מיליון דולר.

כמו כן השקעה בקווי תחבורה חדשים של 500 מיליון דולר, אשר יחברו את העיר דטרויט לאוניברסיטת וייאן סטייט ועם שדה התעופה הבנלאומי בעיר שאמורים להסתיים גם הם בשנת 2016 ענין שיספק עוד 2000 משרות עבודה נוספות.

השקעה של 2.1 ביליון דולר בגשר נוסף למעבר סחורות לוינדסור קנדה ,הפרויקט הענקי הזה ייצר עוד 43,000 משרות עבודה של בנאים מהנדסים ועוד.

השקעה בבנית רכבת שתחבר את דיטרוט ושיקגו .

מעבר לכל זה ישנם פרויקטים נוספים בסכומים של ביליון דולר ברחבי העיר.

והחדשות הטובות שתעשיות הרכב בעיר :פורד, גנרל מוטורס וקרזלייר מדווחות על רווחים עצומים ויציאה מהמשבר שחוו בשנים האחרונות . לדוגמא פורד הרוויחה 7.2 ביליון דולר וזה רווח שלא היה לה במשך 110 השנים הקודמות .

גנרל מוטורס דיווחה על רווח של 5.61 ביליון דולר וקריזלר דיווחה על 1.8 ביליון דולר רווח.

הרווחים הללו מעודדים את תעשיות הרכב להשקיע יותר בעיר ולהגדיל את אחוז כח העבודה בעוד 6,500 בני אדם.

סיכום:
כל העובדות והממצאים הללו מראים בבירור שהעיר דטרויט חוזרת ומבריאה בצעדי ענק ולכן כדאיות ההשקעה בה הינה משתלמת ביותר .

הדרישה לשכירויות מעלה את התשואה ל-16% ובחישוב גס ניתן להחזיר את מלוא ההשקעה לאחר כ-6 שנים .

אם תרצו להשקיע בדטרויט צרו עימי קשר ואסייע לכם במציאת השקעה משתלמת.